Calculer le taux global d’actualisation sur un immeuble (TGA)

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Comprendre le Taux Global d’Actualisation (TGA) en Immobilier

Le Taux Global d’Actualisation (TGA) est un indicateur clé dans le domaine de l’investissement immobilier. Il représente le rapport entre les revenus nets ajustés (RNN) d’un bien et son coût d’acquisition. Les professionnels de l’évaluation immobilière utilisent ce taux pour déterminer la valeur marchande d’une propriété. Le TGA est dérivé en étudiant les transactions d’immeubles comparables, tout en ajustant les coûts opérationnels.

Méthodologie du TGA

Cette méthode est prisée par les experts car elle intègre les spécificités d’un marché donné. Pour établir le TGA :

  1. Analyser le marché pour identifier le prix de vente d’immeubles similaires dont les RNN sont connus.
  2. Diviser le RNN par le prix de vente pour obtenir un TGA pour chaque transaction.
  3. Sélectionner le TGA le plus pertinent pour le bien concerné.

Calcul du TGA et du RNN

Le TGA est déterminé en divisant les RNN par la juste valeur marchande (JVM) de l’immeuble :

TGA = RNN/JVM

Où le RNN est calculé comme :

RNN = Revenus bruts – (Dépenses opérationnelles + Dépenses normalisées)


Les dépenses opérationnelles comprennent :

  • les taxes municipales
  • les taxes scolaires
  • les assurances
  • les coûts en énergie

Les dépenses normalisées, quant à elles, englobent :

  • la gestion de l’immeuble
  • la conciergerie
  • l’entretien
  • les réparations
  • taux de vacances

TGA vs Autres Indicateurs de Rentabilité

Le TGA est l’inverse du MRN (Multiplicateur de Revenu Net). Ainsi, si un MRN est de 25, le TGA serait de 4%. Il est plus précis que le MRB (Multiplicateur de Revenu Brut) car il prend en compte les coûts opérationnels spécifiques du bien. Les TGA, dans la région de Sherbrooke, peuvent varier entre 4% et 8% selon les caractéristiques de l’immeuble. Sa valeur peut fluctuer en fonction des tendances du marché, des taux d’intérêt et de l’inflation.

L’Investissement Immobilier comme Entreprise

L’immobilier doit être perçu comme une entreprise. L’investisseur cherche un rendement optimal, surpassant celui d’un placement traditionnel. Ces rendements sont influencés par les dynamiques inflationnistes du marché.

Application Pratique du TGA

Si un TGA est de 6%, cela signifie qu’après un an, les RNN auront couvert 6% du coût d’achat de l’immeuble. Ainsi, il faudrait un peu plus de 16 ans pour couvrir 100% du coût d’achat.

Récapitulatif : Importance du TGA en Immobilier

Le TGA est un outil précieux pour évaluer la rentabilité d’un bien immobilier. Cependant, il est essentiel de consulter des experts pour une analyse complète. D’autres facteurs, tels que la structure financière, le risque et le potentiel de croissance, doivent également être pris en compte. Si vous voulez en apprendre plus sur l’immobilier, consulter la section éducation.

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