Maximiser les Rendements et Minimiser les Risques
L’investissement immobilier est reconnu pour sa capacité à créer une richesse durable. L’un des mécanismes les plus puissants pour amplifier ces gains est le levier financier. Mais qu’est-ce que cela signifie exactement, et comment peut-on l’utiliser judicieusement ?
Explication du Levier Financier
Le levier financier est l’art d’utiliser l’endettement pour renforcer la puissance de son investissement. Au lieu de se limiter à votre capital initial, vous pouvez emprunter pour augmenter la somme totale investie. Par exemple, avec un apport de 15 000 CAD, vous pourriez emprunter 85 000 CAD, portant ainsi votre investissement total à 100 000 CAD.
Le Levier dans le Secteur Immobilier
L’immobilier offre une opportunité unique pour le levier. Il permet d’acquérir des biens d’une valeur supérieure à votre apport initial. Les loyers perçus peuvent ensuite couvrir les remboursements de l’emprunt, tout en générant des bénéfices.
Les Risques du Levier
Il est essentiel de reconnaître que le levier, bien que puissant, comporte des risques :
- Défaut de paiement : Si les loyers ne couvrent pas les remboursements, vous devrez compenser la différence.
- Variation du marché : Une diminution de la valeur du bien peut entraîner une dette supérieure à la valeur de la propriété.
- Vacance locative : Une période sans locataire peut compromettre votre capacité à rembourser l’emprunt.
Scénario exemple
Pour mieux saisir le concept du levier financier, illustrons-le avec un scénario concret.
Achat sans Levier : Imaginez que vous souhaitiez acheter un appartement pour 1M$ entièrement en cash. Si, au bout d’un an, la valeur de cet appartement augmente de 2%, cela représente une prise de valeur de 20K$. Si vous décidez de vendre cet immeuble, votre profit serait de 20K$ sur un investissement initial de 1M$, soit un rendement de 2%.
Achat avec Levier : À présent, envisagez que vous utilisiez le levier financier pour acheter le même appartement. Au lieu de payer le montant total, vous décidez de verser une mise de fond de 10%, soit 100K$, et d’emprunter les 900K$ restants.
Si l’immeuble prend la même valeur de 2% en un an, sa valeur augmentera également de 20K$. Cependant, votre rendement ne serait pas calculé sur l’investissement total de 1M$, mais plutôt sur votre apport initial de 100K$. Ainsi, votre rendement sur investissement serait de 20K$ sur 100K$, soit 20%. C’est dix fois le rendement que vous auriez obtenu sans utiliser le levier financier.
Risques du Levier : Cependant, le levier amplifie aussi les pertes. Si, au lieu de prendre de la valeur, l’appartement perdait 2% de sa valeur, vous subiriez une perte de 20K$. Dans le scénario avec levier, cette perte représenterait 20% de votre apport initial, alors que dans le scénario sans levier, elle ne représenterait que 2% de votre investissement total.
Réflexions Finales
Cet exemple démontre clairement comment le levier financier peut décupler les rendements. Toutefois, il est essentiel de se rappeler que le levier augmente également le risque. Un investisseur doit donc évaluer soigneusement sa tolérance au risque avant de décider d’utiliser le levier. Si vous aimeriez en apprendre plus sur l’immobilier, consulter nos autres articles dans la section éducation.
