Projet de loi 31 : C’est quoi?
Après plus de huit mois de débats intenses, le projet de loi 31 a été adopté en février dernier(2024) à l’Assemblée nationale du Québec. Cette adoption survient dans un climat de crise du logement qui continue de s’aggraver.
Vous avez fort probablement entendu parler de ce nouveau règlement sur les réseaux sociaux ou dans les médias traditionnels, mais en quoi consiste-t-il exactement et va-t-il vraiment aider à résoudre cette crise du logement ? Dans un premier temps, regardons ensemble les modifications apportées en lien avec les cessions et les sous-locations.
Avant le projet de loi 31 : Cession
Avant le 21 février 2024, si un locataire souhaitait quitter son logement avant la fin de son bail, il devait trouver un candidat pour reprendre son bail. Le propriétaire avait seulement le droit de refuser cette nouvelle personne pour des motifs sérieux.
Il faut comprendre que l’objectif principal de la cession était de permettre à un locataire de se libérer de ses obligations avant que certaines circonstances compromettent sa capacité à l’honorer.
Cependant, la crise du logement a modifié l’utilisation principale de ce droit. La cession est alors devenue une mesure anti-inflationniste visant à tenter de contrôler le prix des loyers ou d’obtenir une contrepartie pour un logement dont le prix est partiellement inférieur à celui du marché local par exemple.
Après le projet de loi 31 : Cession
Suite à son adoption, règles ont évolués pour offrir une plus grande flexibilité. Désormais, si un locataire propose la cession de son bail et que le propriétaire refuse sans motif sérieux, le bail peut être résilié à la date de cession prévue. Cela signifie que le locataire peut se libérer de ses obligations sans devoir attendre la fin du bail, à condition que le refus du propriétaire ne soit pas justifié par des motifs sérieux. Si le propriétaire a des raisons de croire que le candidat présente des risques financiers, par exemple, il peut refuser la cession de la même manière qu’avant l’adoption du projet de loi 31.
La crainte que les locataires présentent sciemment des candidats inadéquats pour contraindre le propriétaire à les libérer de leurs obligations est donc infondée. De plus, un locataire qui cède son bail ne peut demander un loyer supérieur au montant qu’il verse au propriétaire, ni exiger une contrepartie pour céder son bail.
Avant le projet de loi 31 : Sous-location
Avant l’introduction du projet de loi 31, voici comment était gérée la sous-location de plus de 12 mois :
- Absence de Notification Spécifique :
Avant le projet de loi 31, il n’existait pas de règle spécifique concernant la durée de la sous-location dans le cadre réglementaire général. Les locataires pouvaient sous-louer leur logement selon les termes de leur bail initial et les politiques du propriétaire. - Consentement du Propriétaire :
La sous-location, quelle que soit sa durée, nécessitait l’accord du propriétaire. Si un locataire sous-louait son logement pour plus de 12 mois, il devait obtenir l’approbation du propriétaire, qui pouvait refuser basé sur des critères précisés dans le bail ou la loi. - Processus de Contestation :
Si un propriétaire découvrait que la sous-location dépassait la durée autorisée sans son accord, il pouvait initier une procédure pour mettre fin au bail. Le locataire devait alors contester cette décision devant le Tribunal administratif du logement pour essayer de maintenir son bail. - Risques pour le Locataire :
Si un locataire décidait de sous-louer son appartement pour une période prolongée sans l’approbation explicite du propriétaire, il risquait des conséquences légales, y compris la possibilité de perdre son droit au logement si le propriétaire engageait des démarches juridiques.
Après le projet de loi 31 : Sous-location
Sous les nouvelles règles introduites, voici comment la sous-location de plus de 12 mois est gérée :
- Notification par le Propriétaire :
Lorsqu’un locataire a sous-loué son logement pour plus de 12 mois, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail. Si le propriétaire prend cette décision, il doit en informer le locataire. - Réponse du Locataire :
Après avoir reçu l’avis de non-reconduction du bail, le locataire a un mois pour informer le propriétaire s’il souhaite contester la décision de ne pas renouveler le bail ou s’il accepte de quitter les lieux. S’il ne répond pas dans ce délai, il est automatiquement considéré comme refusant de quitter le logement. - Action du Propriétaire :
Suite au refus du locataire de quitter le logement, le propriétaire a un mois pour saisir le Tribunal afin de demander officiellement la fin du bail. Si le propriétaire ne prend pas cette démarche, le bail sera automatiquement reconduit aux conditions précédentes. - Décision du Tribunal et Ajustement du Loyer :
Si le Tribunal rejette la demande du propriétaire de mettre fin au bail et que cette décision survient après l’expiration du délai pour modifier le bail, le bail est reconduit. Cependant, le propriétaire a alors un mois pour demander au Tribunal de fixer un nouveau loyer.
Il est important de noter que ces nouvelles dispositions ne s’appliquent pas aux avis de non-reconduction de bail transmis avant le 21 février 2024. Pour ces cas, les règles précédentes restent en vigueur.
Il peut être complexe de rester informé sur toutes les subtilités des lois qui évoluent continuellement au Québec, surtout en matière de gestion immobilière. C’est pourquoi il est essentiel de s’entourer de professionnels pour naviguer efficacement ces changements. Si vous êtes un propriétaire et que vous souhaitez déléguer la gestion de votre bien, nous sommes ici pour vous aider. N’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire en ligne pour découvrir comment nous pouvons prendre en charge la gestion de votre propriété avec expertise et professionnalisme.
Source : https://www.tal.gouv.qc.ca/PL31
